Tìm lời giải cho bài toán định giá đất sát thị trường

Nêu rõ các phương pháp định giá đất

"Các bản dự thảo luật từ trước đến giờ đều chỉ đề cập đến một câu là về phương pháp định giá đất, còn lại giao Chính phủ quy định chi tiết" - đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh) chỉ rõ khi tham gia góp ý. Trong khi đó, theo đại biểu phương pháp xác định giá đất là vấn đề quan trọng, nhận được rất nhiều ý kiến đại biểu cũng như cử tri quan tâm. Để dự án luật mang tính hiệu lực cao, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nêu rõ các phương pháp định giá và trường hợp áp dụng trong luật đối với các nội dung cụ thể và cách tính thì mới giao Chính phủ quy định.

Cũng quan tâm vấn đề này, đại biểu Tạ Thị Yên (Đoàn ĐBQH tỉnh Điện Biên) cũng cho rằng quy định tài chính về đất đai, giá đất là một trong những vấn đề hết sức phức tạp, khó để có thể xác định chính xác được giá đất sát với giá thị trường, do bản thân yếu tố thị trường luôn có biến động.

Đại biểu bày tỏ cơ bản đồng tình với nguyên tắc căn cứ phương pháp định giá đất được quy định ở Điều 154. Song vẫn còn một số băn khoăn, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 3 thì khó có thể chính xác, đảm bảo nguyên tắc là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

“Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng thường có sự chênh lệch bằng hoặc là thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành” - đại biểu nêu. Do đó, đại biểu đề nghị nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất quy định tại khoản 4 Điều 150. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Bàn về vấn đề giá đất, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho biết, qua tiếp xúc cử tri và lấy ý kiến thì giá đất là vấn để rất được quan tâm. Đại biểu bày tỏ rất tâm đắc trong dự thảo là vấn đề giá đất thực hiện theo nguyên tắc cơ chế thị trường, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng theo đại biểu, giá đất phổ biến trên thị trường hiện nay đang nhảy múa rất lung tung. Chính vì vậy, việc định theo nguyên tắc cơ chế thị trường về giá đất liền kề và đất thực tiễn là một phương pháp định giá cực kỳ khó khăn.

Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo lưu ý quan tâm đến lĩnh vực này để làm sao đảm bảo theo nguyên tắc cơ chế giá thị trường. “Tính làm sao để Nhà nước trả tiền đền bù cho dân theo nguyên tắc và Nhà nước thu hồi cũng như Nhà nước tính giá các dịch vụ khác theo nguyên tắc thị trường” - đại biểu nêu quan điểm.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng nhìn nhận việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất hiện nay có những điểm chưa phù hợp, chưa thể hiện sự công khai, minh bạch đã gây nên những vấn đề tiêu cực, làm ảnh hưởng đến chính sách về đất đai của Nhà nước, quyền và lợi ích chính đáng của Nhân dân. Do đó, những quy định mới cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung đảm bảo phù hợp, khả thi và hiệu quả nhưng cần quan tâm đến độ giãn về thời gian áp dụng quy định, cách thức xác định giá đất theo phương pháp mới, trong đó xem xét đến việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Theo đó, đối với quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, đại biểu đề nghị nên sửa đổi thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm, để tránh lãng phí về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất, rất nhiều thời gian qua, các khâu xác định để xây dựng bảng giá trình Hội đồng thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trình Hội đồng nhân dân thông qua trước khi Ủy ban cấp tỉnh quyết định ban hành.

Liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét, bổ sung điều kiện áp dụng các phương pháp định giá và chỉnh sửa theo hướng Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện để đảm bảo tính thống nhất, chặt chẽ, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc lựa chọn các phương pháp về định giá. 

Thu thập thông số đầu vào đúng để có giá đất chuẩn

Cuối phiên họp, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã giải trình làm rõ các ý kiến liên quan đến tài chính, vấn đề định giá. 

Nhấn mạnh đây là vấn đề quan trọng, Phó Thủ tướng khẳng định, nếu giải quyết được vấn đề này thì sẽ giải quyết được hết mọi tranh chấp về vấn đề lợi dụng hay mọi vấn đề xung quanh vấn đề đất đai, quản lý, khiếu nại, tố cáo. Vì vậy các đại biểu đề cập vấn đề này là hết sức xác đáng. 

Phó Thủ tướng cho biết, từ năm 1993, 2003 và 2013 chúng ta đều kiên trì tìm cách để giải quyết bài toán tài chính đất đai. "Chúng ta đã nói đến giá trị trường, nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, phù hợp giá thị trường, song thực tế chưa làm được" - Phó Thủ tướng nói. Đồng thời nhấn mạnh phải theo nguyên tắc thị trường, mục tiêu là phù hợp với giá thị trường. 

Theo Phó Thủ tướng, hiện có 4 phương pháp xác định giá đất, cũng là các phương pháp thế giới làm nhưng cũng chưa bao giờ chính xác và nguyên nhân không chính xác chính là thông số đầu vào không chính xác. Trên thực tế, giá giao dịch thì được coi là giá trị trường, đấu giá đất đai sơ cấp là giá thị trường, chỉ có giao đất thì không phải là giá thị trường.

 “Lần này chúng ta cũng xác định là không tuyệt đối được nhưng phải đảm bảo một cơ sở khoa học và phải đảm bảo chúng ta thu thập được giá đúng” - Phó Thủ tướng chia sẻ.

Cụ thể, theo Phó Thủ tướng, chúng ta cố gắng thực hiện theo hướng người dân, doanh nghiệp khi giao dịch đất đai sẽ thực hiện trên sàn giao dịch để công khai. Khi giao dịch, người dân đến đăng ký ở văn phòng và giá ở trên hợp đồng không phải là giá để tính thuế mà giá tính thuế sẽ lấy từ bảng giá đất của năm trước. Điều này giúp người dân không còn tâm lý lo lắng bị tính thuế như giá khai trên hợp đồng.

Về giá thị trường, Phó Thủ tướng chỉ rõ, khi giao dịch thì đã có dữ liệu và người dân đăng ký thực hiện chuyển quyền thì đều đăng ký ở văn phòng để có dữ liệu. Từ dữ liệu đó hoàn toàn có thể chia được từng thửa đất chuẩn và xây dựng các sơ đồ về giá để tính toán. Theo đó, qua xử lý của máy tính sẽ đưa ra được một giá trị chuẩn trong một tháng, một quý hoặc một năm.

“Bảng giá đến một lúc nào chúng ta xây dựng tiệm cận được với thị trường thì đấy chính là giá để chúng ta thực hiện mọi mối quan hệ giao dịch giữa cá nhân, tổ chức và Nhà nước. Đấy là toàn bộ ý tưởng chúng tôi sẽ cố gắng thực hiện là như vậy” – Phó Thủ tướng bày tỏ./.